Immobilie Kaufen: Allein oder mit Makler?

Die Maklerprovision beim Kauf: die Regel, die die Rechnung verändert

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Der Kern: Wenn nur der Verkäufer den Makler beauftragt hat, darf der Anteil, den der Käufer zahlen soll, höchstens so hoch sein wie der Anteil, den der Verkäufer selbst trägt — in der Praxis läuft das meist auf eine hälftige Teilung hinaus. Und der Käufer schuldet seinen Anteil erst, wenn nachweisbar ist, dass der Verkäufer seinen eigenen Anteil bereits gezahlt hat. (Quelle: Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten, gesetze-im-internet.de)

In der Praxis berichten Käufer, dass Makler zunehmend verlangen, den eigenen Maklervertrag (oft mit fixen 2,38-3% zzgl. MwSt.) online zu unterschreiben, bevor überhaupt ein Exposé oder eine Besichtigung gewährt wird — ohne diese Unterschrift gibt es schlicht keinen Zugang zur Immobilie. Das ist legal, wenn Sie vorher klar informiert werden. Es lohnt sich trotzdem, den Vertrag vor dem Anklicken wirklich zu lesen, nicht nur die Provisionshöhe: Ein Käufer berichtet von einer Rechnung über 22.500 € für zwei Besichtigungstermine und den Notartermin — ein Betrag, der erst beim Überweisen wirklich greifbar wird.

Ein Rechenfehler, der leicht passiert: Auch wenn formal der Verkäufer die Provision zahlt, schlägt er sie in aller Regel auf den Verkaufspreis auf. Der Käufer zahlt sie also über den höheren Preis trotzdem mit — und zusätzlich Grunderwerbsteuer und Notarkosten auf diesen höheren Betrag. Ob eine eigene, direkt mit dem Verkäufer ausgehandelte Provision am Ende wirklich teurer ist, lohnt sich deshalb nachzurechnen, statt es anzunehmen.

Warum "einfach direkt kaufen" nicht automatisch provisionsfrei ist

Ein Provisionsanspruch des Maklers setzt einen wirksamen Maklervertrag voraus. Das klingt eindeutig, ist es in der Praxis aber nicht immer: Ein solcher Vertrag kann auch stillschweigend entstehen, etwa wenn Sie eine Besichtigung wahrnehmen, obwohl Ihnen klar mitgeteilt wurde, dass dafür im Erfolgsfall eine Provision anfällt (das sogenannte Kausalitätsprinzip — der Makler muss nachweisen, dass seine Tätigkeit für den Vertragsschluss ursächlich war). Kaufen Sie dieselbe, über einen Makler besichtigte Immobilie später direkt vom Verkäufer, kann der Makler unter Umständen trotzdem einen Anspruch geltend machen, wenn er diese Kausalität belegen kann.

Der umgekehrte Fall zeigt aber auch, wann eben kein Vertrag zustande kommt: Erfahren Sie von einer Immobilie zuerst über den Verkäufer selbst — ohne je ein Exposé beim Makler angefordert, eine Besichtigung über ihn wahrgenommen oder sonst eine seiner Leistungen genutzt zu haben — fehlt die Kausalität, die ein Provisionsanspruch braucht. In diesem Fall gilt als Faustregel: Den Makler ab da gar nicht mehr kontaktieren, kein Exposé anfordern, keine Besichtigung über ihn wahrnehmen — jede weitere Berührung mit seinen Leistungen könnte nachträglich doch einen Anspruch begründen.

Ein Maklervertrag lässt sich außerdem in der Regel nur innerhalb von 14 Tagen nach Unterschrift widerrufen (Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen). Eine Ausnahme, die viele nicht kennen: Wurde über dieses Widerrufsrecht gar nicht oder fehlerhaft aufgeklärt, kann die Frist deutlich länger offenbleiben. (Quelle: ImmobilienScout24, Ratgeber Maklergebühren umgehen) Und ein einfacher, aber leicht übersehener Check: Maklerverträge mit Privatpersonen haben in der Regel eine feste Laufzeit (häufig um die 6 Monate) — es lohnt sich nachzusehen, wie lange der eigene Vertrag noch läuft, bevor man einen Direktkauf plant.

Das bleibt insgesamt ein komplexes, stark einzelfallabhängiges Rechtsgebiet. Wenn Sie eine Immobilie über einen Makler besichtigt haben und ernsthaft einen Direktkauf erwägen, lohnt sich vorher eine kurze Rechtsberatung, statt sich auf eine allgemeine Faustregel zu verlassen.

Den Verkäufer finden, wenn das Inserat keine Adresse nennt

Anders als in manchen Nachbarländern gibt es in Deutschland keine zentrale, offene Datenbank von Energieausweisen, über die sich ein Inserat anhand von Gemeinde, Fläche und Effizienzklasse einer Adresse zuordnen ließe — dieser Weg fällt hier also weg. Was bleibt, ist die klassische Methode: Lage anhand der Fotos eingrenzen (Dachform, Ausblick, erkennbare Umgebung) und über eine Karte bestätigen — bei einem freistehenden Haus oft machbar, bei einer Wohnung in dichter Bebauung deutlich schwieriger.

Es lohnt sich außerdem, gezielt auf ohne-makler.net nachzusehen, ob dieselbe Immobilie dort auch steht — eine reale Plattform speziell für Privatverkäufer, auf der manche gezielt inserieren, um die monatlichen Kosten eines Portal-Inserats über einen Makler zu vermeiden. Auch Kleinanzeigen lohnt sich als zweite Anlaufstelle für Direktangebote von Privatpersonen.

Was eine Direktverhandlung wirklich verändert

Ein Punkt, den wenige Käufer einplanen: Ein privater Verkäufer, der merkt, dass ein Käufer gezielt verhandeln will, weil keine Maklerprovision anfällt, reagiert manchmal ungehalten — manche Verkäufer empfinden das als Versuch, die Immobilie "zum Schnäppchenpreis" zu bekommen. Das passiert nicht automatisch, aber es lohnt sich, das Preisgespräch mit derselben Sorgfalt zu führen wie mit einem Makler, nicht mit weniger.

Umgekehrt ist ein Verkäufer unter Zeitdruck (Erbschaft, laufende Anschlussfinanzierung, bereits eingeleiteter Umzug) oft eher bereit, direkt zu verhandeln — schon weil er selbst dadurch mögliche Maklerkosten auf seiner Seite spart.

Was ein Makler in bestimmten Fällen wirklich bringt

Es ist nicht schwarz-weiß. Ein Makler bleibt in konkreten Situationen wirklich nützlich: eine schwer einzuschätzende Immobilie, ein Objekt weit vom eigenen Wohnort (wiederholte Besichtigungen kosten Zeit), eine ungewöhnliche Immobilie, die eine breite und dauerhafte Vermarktung braucht, oder schlicht, wenn Sie selbst keine Zeit für Besichtigungen und Kommunikation haben. Bei einer leicht einzuschätzenden Immobilie in einer stark nachgefragten Lage ist der Mehrwert eines Maklers dagegen deutlich geringer.

Eine wiederkehrende Beobachtung aus Erfahrungsberichten: Käufer mit Investment-Hintergrund schätzen einen guten Makler oft gerade als Verhandlungspartner — jemand, der den Verkäufer glaubwürdig von einem niedrigeren Preis überzeugen kann, während private Käufer sich eher auf die Provision selbst fixieren. Ob das zutrifft, hängt stark vom einzelnen Makler ab, nicht vom Berufsstand insgesamt.

Manche Makler bringen auch echten administrativen Nutzen: Prüfung der Käuferfinanzierung mit einem Finanzierungsberater, nachträgliche Klärung nicht angezeigter Umbauten, oder Hinweise zur energetischen Verbesserung vor dem Verkauf. Das ist nicht selbstverständlich — es hängt stark vom einzelnen Makler ab, nicht nur vom Maklerbüro.

Wie QuickLead Haus genau in diesem Teil hilft

• Behält jede Immobilie, die Sie sich ansehen, an einem privaten Ort, egal ob Sie allein oder mit Makler suchen, auf ImmobilienScout24, Immowelt, Kleinanzeigen oder jedem anderen Portal.
• Hält den gespeicherten Preis jeder Anzeige automatisch auf dem Stand der letzten Erfassung, unabhängig davon, was das Portal selbst als "Preissenkung" anzeigt.

Das ist kein Rechtstool — es prüft keinen Maklervertrag, sagt Ihnen nicht, ob eine Besichtigung Sie provisionspflichtig macht, und ersetzt keinen Anwalt oder Notar. Was es tut: Es hilft Ihnen bei dem Teil, der bei beiden Wegen gleich ist — während der Suche keine Zeit und keine Gelegenheiten zu verlieren.