Die Häufigsten Fehler Beim Immobilienkauf

Finanzierungsfehler, die sich später rächen

Bis an die Grenze dessen gehen, was die Bank maximal genehmigt. Anders als in manchen Ländern gibt es in Deutschland keine feste gesetzliche Obergrenze für die Beleihung nach Haushaltsrechnung — Banken kalkulieren individuell. Aber das, was die Bank gerade noch genehmigt, ist nicht dasselbe wie das, was sich komfortabel anfühlt. Es lohnt sich, bewusst unter dem maximal genehmigten Betrag zu bleiben, um Spielraum für Unvorhergesehenes zu behalten (nicht eingeplante Sanierungskosten der Eigentümergemeinschaft, ein Wechsel der beruflichen Situation).

Die Grunderwerbsteuer vergessen. Sie fällt zusätzlich zum Kaufpreis an und variiert deutlich je nach Bundesland — Berichte nennen Sätze bis zu 6,5%, also mehrere Zehntausend Euro bei einem durchschnittlichen Kaufpreis. Ein Betrag, der leicht aus der Budgetplanung fällt, wenn man sich nur auf den reinen Kaufpreis konzentriert. Fragen Sie frühzeitig bei Ihrer Bank oder einem Finanzierungsberater nach dem konkreten, aktuellen Satz für das jeweilige Bundesland.

Nicht mehrere Banken UND einen unabhängigen Finanzierungsberater vergleichen. Die Zinsunterschiede zwischen Banken können real und spürbar sein. Ein Finanzierungsberater ist aber nicht kostenlos, und ein schlechter Berater legt Ihnen die Unterlagen manchmal nur bei zwei, drei Banken vor, ohne über versteckte Bedingungen (teuer eingebundene Restschuldversicherung, ungünstige Sondertilgungsregeln) vor dem Unterschreiben zu informieren — prüfen Sie, was tatsächlich eingereicht wird, nicht nur den beworbenen Zinssatz.

Der teuerste Fehler ist oft nicht am Haus, sondern an der Lage

Ein Käufer berichtet von einem besonders schmerzhaften Fall: Haus am Stadtrand einer größeren NRW-Stadt gekauft, mit Sanierungsbedarf eingeplant — aber erst nach dem Kauf gemerkt, dass ihm die Lage selbst einfach nicht gefällt. Bei rund 38.000 € Kaufnebenkosten, einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditrückzahlung und einer weiteren Maklerprovision beim Wiederverkauf kam er auf einen möglichen Verlust von rund 56.000 € für wenige Monate Eigentum.

Die Lehre daraus, die in ähnlichen Berichten immer wieder auftaucht: Zeit in die Immobilie selbst zu stecken (Besichtigung, Gutachter, Unterlagen) ist Standard — Zeit in die Umgebung zu stecken wird leicht übersprungen. Zu verschiedenen Tageszeiten und Wochentagen vorbeifahren, mit Nachbarn sprechen, den Weg zur Arbeit tatsächlich einmal fahren, nicht nur auf der Karte schätzen — das kostet vor dem Kauf ein paar Stunden, aber deutlich weniger als ein Fehlkauf danach.

Vor der Besichtigung: was sich ohne Vor-Ort-Termin prüfen lässt

• Bodenrichtwerte der Umgebung — kostenlos über das bundesweite Portal BORIS-D, als Referenz für tatsächliche Grundstückspreise statt nur Angebotspreisen aus Inseraten.
• Lärm- und Verkehrsbelastung — häufig über die Umgebungslärmkartierung des jeweiligen Bundeslandes oder der Gemeinde einsehbar; bei Flughafennähe lohnt sich zusätzlich ein Blick auf die Fluglärmzonen.
• Bauleitplanung in der Umgebung — Bebauungspläne und geplante Vorhaben sind meist über das Bauamt der jeweiligen Gemeinde einsehbar; ein direkter Anruf klärt oft mehr als das Online-Portal allein.
• Historie der Anzeige — wie lange steht die Immobilie schon zum Verkauf, und wurde der Preis bereits gesenkt? Eine Information, die weder Verkäufer noch Makler von sich aus mitteilen.

Während der Besichtigung: was ein kurzer Termin nicht zeigt

Eine Standardbesichtigung dauert oft nur wenige Minuten. Käufer, die im Nachhinein am zufriedensten sind, kommen meist mit einer klaren Vorbereitung (definierte Kriterien, Finanzierungsbestätigung, konkrete Fragen) — das gibt dem Makler oder Verkäufer einen echten Grund, sich mehr Zeit für Sie zu nehmen.

• Feuchtigkeit und Bausubstanz: Flecken in der Nähe von Fenstern, Heizkörpern und im Bad, Risse (besonders strukturelle), Zustand der Fugen und der Lüftung, schiefe Wände.
• Leitungen und Anschlüsse: Warmwasser laufen lassen (Druck, Aufheizzeit), Zustand und ungefähres Alter des Sicherungskastens prüfen, Abwasserableitung kontrollieren.
• Dach: nach dem Datum der letzten Wartung mit Nachweis fragen, besonders bei einer Wohnung im obersten Stockwerk.
• Bei Eigentumswohnungen: die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung, die Teilungserklärung, offene Zahlungsrückstände anderer Eigentümer, und die Höhe der Instandhaltungsrücklage — eine zu niedrige Rücklage bedeutet oft bevorstehende Sonderumlagen. Fragen Sie zusätzlich direkt Bewohner im Haus, nicht nur den Verkäufer — eine dysfunktionale Eigentümergemeinschaft (eigenmächtige Umbauten, verschleppte Mängelbeseitigung, unwilliger Verwalter) kostet nach Erfahrungsberichten mancher Käufer mehr Nerven als das Objekt selbst wert war. Meiden Sie außerdem ungewöhnlich große Gemeinschaften, wenn Sie darauf keine Lust haben.
• Auch bei einer Doppelhaushälfte oder ähnlichem Haus prüfen, ob eine WEG dahintersteckt. Manche auf den ersten Blick eigenständigen Häuser sind rechtlich als Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz organisiert — mit denselben Pflichten und derselben Abhängigkeit von einer Eigentümerversammlung wie bei einer klassischen Eigentumswohnung, auch wenn es sich nicht danach anfühlt.
• Wer im Gebäude wohnt: Anteil selbstnutzender Eigentümer gegenüber Mietern — ein überwiegend von Eigentümern bewohntes Gebäude ist in der Regel besser instand gehalten.
• Kürzlich durchgeführte Arbeiten: Rechnungen und Gewährleistungsunterlagen anfordern, falls Sanierungen oder Umbauten stattgefunden haben — und nicht automatisch annehmen, dass sich der Kaufpreis um dieselbe Summe erhöhen sollte. Eine Sanierung erhält meist nur den Wert der Immobilie, statt ihn im Verhältnis zu den Kosten zu steigern.

Bei Neubau vom Bauträger: das Insolvenzrisiko einplanen

Ein reales, dokumentiertes Risiko bei Bauträgerverträgen: Gerät der Bauträger während der Bauphase in Insolvenz, können Käufer über Jahre in einem unfertigen, weder bewohnbaren noch verkäuflichen Objekt feststecken, während sich Anwälte und Gerichte mit dem Fall befassen — inklusive laufender Bankverpflichtungen währenddessen. Manche Käufer entscheiden sich deshalb bewusst, ausschließlich bereits fertiggestellte Objekte zu kaufen statt Neubau im Bau. Wenn Sie dennoch vom Bauträger kaufen, lohnt es sich, gezielt nach dessen Absicherung zu fragen (Fertigstellungsbürgschaft) und die wirtschaftliche Stabilität des Bauträgers unabhängig zu prüfen, statt sich allein auf dessen eigene Auskunft zu verlassen.

Nach der Besichtigung: was die meisten Käufer zu fragen vergessen

• Die angegebene Wohnfläche mit der im Kaufvertrag genannten Fläche vergleichen. Je nach Berechnungsmethode kann die im Inserat beworbene Fläche von der amtlich berechneten abweichen — ein Unterschied von wenigen Quadratmetern kann den tatsächlichen Preis pro Quadratmeter spürbar verändern.
• Nach den Energieverbrauchswerten der letzten Jahre fragen, nicht nur nach dem Energieausweis selbst — ein Verbrauchsausweis basiert auf den letzten Verbrauchsjahren, und manche Verkäufer senken den Verbrauch bewusst im Jahr vor dem Verkauf, was den Ausweis günstiger erscheinen lässt, als die Immobilie im normalen Gebrauch tatsächlich ist.
• Ein unabhängiges Bausachverständigengutachten in Betracht ziehen, wenn die Immobilie älter ist oder Sie selbst wenig Bauerfahrung haben — ein solches Gutachten geht deutlich über den Energieausweis hinaus: Bausubstanz, Risse, Feuchtigkeit, Dach, Leitungen.
• Wenn der Makler einen eigenen Handwerker für einen Kostenvoranschlag vorschlägt (Bad, Elektrik, Fassade), zusätzlich ein unabhängiges Angebot einholen. Ein vom Makler empfohlener Handwerker hat ein objektives Interesse an einem schnellen Verkaufsabschluss, was die Kostenschätzung nach unten verzerren kann.

Warum ein eigener, getrennter Notar hier nicht nötig ist

Ein Unterschied, der Käufer aus manchen Nachbarländern überrascht: In Deutschland ist der Notar per Gesetz zur Neutralität verpflichtet und vertritt weder Käufer noch Verkäufer einseitig — beide Parteien nutzen in der Regel denselben Notar für den Kaufvertrag. Die Empfehlung "nehmen Sie nie denselben Notar wie die Gegenseite", die in manchen Ländern sinnvoll ist, lässt sich also nicht direkt auf den deutschen Immobilienkauf übertragen.

Wie QuickLead Haus in dem Teil hilft, den es wirklich beeinflussen kann

• Behält alle besichtigten Immobilien an einem privaten Ort, damit Sie mit allen Informationen vor sich entscheiden, nicht nur mit dem, woran Sie sich erinnern.
• Hält den gespeicherten Preis jeder Immobilie automatisch auf dem Stand der letzten Erfassung, damit Sie mit aktuellen Informationen entscheiden.

Das ist kein technisches Gutachten und keine Rechtsberatung — es prüft kein Dach, liest keine Eigentümerversammlungsprotokolle für Sie und ersetzt keinen Notar. Was es tut: Es verringert die Fehler, die durch schnelles Entscheiden ohne Vergleich entstehen — nicht der Anspruch, jedes Risiko eines Immobilienkaufs auszuschließen, das wäre unehrlich.